Was die Flächenwidmung regelt
Der Flächenwidmungsplan wird von der Gemeinde beschlossen und teilt das Gemeindegebiet in Nutzungskategorien ein. Die drei Grundkategorien sind Bauland, Grünland und Verkehrsfläche. Nur auf Bauland darf grundsätzlich gebaut werden.
Bauland ist weiter unterteilt, zum Beispiel in Wohngebiet, gemischtes Baugebiet, Kerngebiet oder Betriebs- und Industriegebiet. Diese Unterkategorie bestimmt, welche Art von Gebäuden und Nutzungen zulässig ist. Ein reines Wohngebiet lässt etwa keinen lärmintensiven Gewerbebetrieb zu.
Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan
Die Flächenwidmung sagt, ob und wofür gebaut werden darf. Wie gebaut werden darf, steht im Bebauungsplan. Er regelt Details wie die zulässige Höhe, die Bauweise (offen, gekuppelt oder geschlossen) und die Bebauungsdichte, also wie viel der Grundfläche bebaut werden darf.
Beide Pläne zusammen ergeben den Rahmen für ein Bauvorhaben. Vor einem Grundstückskauf lohnt es sich, beide bei der Gemeinde einzusehen.
Bauklassen in Wien
In Wien legt die Bauordnung Bauklassen von I bis VI fest. Sie bestimmen vor allem die zulässige Gebäudehöhe, von niedriger Bebauung in Bauklasse I bis zu hohen Gebäuden in den oberen Klassen. Welche Bauklasse für ein Grundstück gilt, steht im Bebauungsplan.
Neben der Bauklasse legt der Plan oft eine Bauweise und weitere Beschränkungen fest, etwa Schutzzonen in historischen Gebieten. Außerhalb Wiens verwenden die Bundesländer teils andere Begriffe, das Prinzip ist aber ähnlich.
Warum die Widmung den Wert beeinflusst
Ob ein Grundstück Bauland oder Grünland ist, macht beim Preis einen enormen Unterschied. Unbebautes Grünland lässt sich ohne Umwidmung nicht bebauen, und eine Umwidmung ist weder garantiert noch schnell. Auch innerhalb von Bauland entscheidet die zulässige Dichte und Höhe darüber, wie viel Wohnfläche realisierbar ist.
Im Standort-Check siehst du zu einer Adresse, soweit für die Region verfügbar, die Flächenwidmung und Angaben zum Grundstück.
Flächenwidmung und Grundstücksdaten zu deiner Adresse ansehen:
Häufige Fragen
Was bedeutet Bauland im Flächenwidmungsplan?
Bauland ist die Kategorie, auf der grundsätzlich gebaut werden darf. Sie ist weiter unterteilt, etwa in Wohngebiet, gemischtes Baugebiet oder Betriebsbaugebiet, was die zulässige Nutzung genauer festlegt.
Was ist der Unterschied zwischen Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan?
Der Flächenwidmungsplan legt fest, ob und wofür gebaut werden darf. Der Bebauungsplan regelt, wie gebaut werden darf, also Höhe, Bauweise und Dichte.
Was bedeuten die Bauklassen I bis VI?
In Wien bestimmen die Bauklassen vor allem die zulässige Gebäudehöhe, von niedriger Bebauung in Klasse I bis zu hohen Gebäuden in den oberen Klassen. Die geltende Bauklasse steht im Bebauungsplan.
Kann man Grünland in Bauland umwidmen?
Eine Umwidmung ist möglich, liegt aber im Ermessen der Gemeinde und ist weder garantiert noch schnell. Beim Kauf von Grünland sollte man nie fest mit einer künftigen Umwidmung rechnen.
Zuletzt aktualisiert: 18.06.2026. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsauskunft.