Die beiden Werte
HWB steht für Heizwärmebedarf und wird in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr angegeben. Er beschreibt, wie viel Wärme das Gebäude über ein Jahr braucht, um die Räume auf Temperatur zu halten. Je niedriger der Wert, desto besser die Gebäudehülle.
fGEE steht für Gesamtenergieeffizienz-Faktor und ist eine Verhältniszahl ohne Einheit. Er setzt den Gesamtenergiebedarf des Gebäudes ins Verhältnis zu einem Referenzgebäude nach dem Stand von 2007. Ein fGEE unter 1 bedeutet: besser als dieser Referenzwert.
Beide Werte stehen auf der ersten Seite des Energieausweises. Sie sind nicht dasselbe und einer ersetzt den anderen nicht. Verlangt sind beide.
Was das Gesetz verlangt
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) verpflichtet Verkäufer und Bestandgeber, den Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen. Für das Inserat gilt zusätzlich: In jeder Anzeige in Druckwerken und in elektronischen Medien sind HWB und fGEE anzugeben.
Die Pflicht trifft nicht nur den Verkäufer. Sie trifft ausdrücklich auch die Immobilienmaklerin oder den Immobilienmakler, die das Inserat schalten. Der Strafrahmen liegt bei bis zu 1.450 Euro je Verstoß.
Es gibt eng begrenzte Ausnahmen, etwa für bestimmte denkmalgeschützte Objekte oder Gebäude mit sehr geringer Nutzfläche. Sie sind die Ausnahme und sollten im Zweifel rechtlich geprüft und nicht angenommen werden.
Warum es in der Praxis schiefgeht
Der häufigste Ablauf: Das Objekt wird aufgenommen, Fotos werden gemacht, das Inserat wird geschrieben und online gestellt. Der Energieausweis kommt später, weil er ohnehin erst zur Übergabe gebraucht wird. In dieser Zeit läuft ein Inserat ohne die Pflichtangaben.
Der zweite häufige Fall: Der Ausweis liegt vor, aber beim Übertragen in die Maklersoftware oder ins Portalformat fällt eines der beiden Felder weg. Das passiert lautlos, weil kein System den Export blockiert.
Was wir daran ändern
adressimmo prüft beide Werte, bevor die OpenImmo-Datei erzeugt wird. Fehlt einer, bekommen Sie einen deutlichen Hinweis statt einer Datei, die Sie in genau diese Lücke laufen lässt.
Was wir ausdrücklich nicht tun: den Energieausweis erstellen oder seine Werte inhaltlich prüfen. Wir prüfen, ob die Werte vorhanden und plausibel sind, und tragen sie an die richtige Stelle im Exportformat. Für die inhaltliche Richtigkeit steht die ausstellende Person gerade.
Adresse prüfen und das Exposé mit geprüften Pflichtangaben erzeugen
Häufige Fragen
Reicht es, den HWB anzugeben?
Nein. Das Gesetz verlangt beide Werte, HWB und fGEE. Einer allein erfüllt die Pflicht nicht.
Wer haftet, wenn die Angaben im Inserat fehlen?
Die Pflicht trifft Verkäufer beziehungsweise Bestandgeber und ausdrücklich auch die Maklerin oder den Makler, die das Inserat schalten. Der Strafrahmen liegt bei bis zu 1.450 Euro.
Was, wenn der Energieausweis noch nicht vorliegt?
Dann fehlen die Pflichtangaben, und das Inserat sollte in dieser Form nicht laufen. Der Ausweis ist vor der Vermarktung zu beschaffen, nicht danach.
Ist das eine Rechtsberatung?
Nein. Das ist eine Einordnung der Rechtslage nach bestem Wissen, mit Stand August 2026. Für den konkreten Fall, besonders bei möglichen Ausnahmen, fragen Sie bitte eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Einordnung. Die beschriebene Rechtslage gilt seit 01.12.2012. Stand dieser Darstellung: 15.08.2026. Betrifft: Makler, Verkäufer, Vermieter. Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsauskunft.